Trước diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 toàn cầu, ngày càng ảnh hưởng sâu, rộng vào nền kinh tế thế giới. Nền kinh tế Việt Nam cũng đứng trước đầy thách thức và khó khăn. Chính phủ liên tục phải điều chỉnh các mục tiêu tăng trưởng, chính sách tài khóa cũng liên tục có những điều chỉnh để phù hợp với biến động đầy thách thức của thị trường. Thị trường bất động sản vì vậy cũng bị ảnh hưởng mang tính chi phối và quyết định đến các vấn đề trọng tâm của thị trường bất động sản.

Những đặc điểm căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2021

1.Thị trường bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng, giao dịch giảm mạnh.

Một số phân khúc của thị trường sẽ đóng băng như các dòng bất động sản du lịch, văn phòng cho thuê, các dự án bất động sản xa trung tâm và đầu tư chưa đủ nguồn lực phát triển nóng để cho các nhà đầu tư thiếu sự hiểu biết về pháp lý hay đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Hàng loạt các dự án bất động sản sẽ đứng trước tình trạng khó khăn, thiếu nguồn lực để phát triển dẫn đến tính trạng phải tạm dừng phát triển hoặc chào bán “lúa non” trên thị trường trong tình trạng cắt lỗ.

2. Nguồn cung của thị trường bất động sản tiếp tục tăng mạnh

Khối lượng các dự án đang triển khai và đi vào hoàn thành triên thị trường hiện nay rất lớn. Theo số liệu của Bộ xây dựng tính đến hết Quý 1/2021 riêng đối với các dự án phát triển nhà thương mại trên cả nước được cấp phép mới 95 dự án với 38.210 căn hộ, 88 dự án với 26.019 căn hộ đã đủ điều kiện để bán nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án đang triển khai là 1380 dự án với 306.053 căn hộ đang được xây dựng. Đối với phân khúc nhà ở xã hội đang có 72 dự án với khối lượng 105.971 căn nhà đang được xây dựng. Với phân khúc thị trường đang khó khăn nhất là du lịch nghỉ dượng cũng có 15 dự án được cấp mới với tổng số 5180 căn hộ du lịch, 534 biệt thự du lịch và 46 tòa văn phòng khách sạn cho thuê. Với khối lượng này chúng ta có thấy nguồn cung sản phẩm vào thị trường thời gian cuối năm là rất lớn.

Nguồn cung ở thị trường bất động sản tăng ngoài lý do trên còn do áp lực bán từ những nhà đầu tư đã đầu tư bất động sản muốn kết chuyển lợi nhuận, muốn rời khỏi thị trường thậm trí cắt lỗ khi thấy thị trường rủi ro. Thị trường bất động sản Việt Nam có một lực lượng các nhà đầu tư rất lớn là các nhà đầu tư cá nhân, Nếu tất cả người dân Việt Nam có nguồn tích lũy thì rất có thể Việt Nam là nước mà toàn dân đầu tư bất động sản. Lực lượng nhà đầu tư này là thành phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam do tính “bày đàn” và “trào lưu”. Trong thời điểm thị trường có nhiều nhận định xấu về thị trường thông thường các nhà đầu tư này đồng loạt bán ra và dẫn đến tăng đột ngột nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Song song với việc nguồn cung vào thị trường lớn, nguồn cầu tại thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2021 sẽ giảm đến mức hai con số. (%) Giao dịch thành công trên thị trường bất động sản tiếp tục giảm.Theo số liệu của Bô xây dựng trong Quý 1 năm 2021 số lượng giao dịch thành công chỉ đạt 25.386 giao dịch, giảm chỉ bằng 86% so với quý trước đó. Những tháng cuối năm thị trường sẽ khó khăn hơn rất nhiều do lo ngại về làn song thứ 4 của đại dịch Covid19 và việc dư thừa về nguồn cung và lo lắng về giá bất động sản đã quá cao do đã tăng mạnh vào cuối năm 2020 và những tháng đầu năm 2021. Vào thời gian này mặc dù giá cho thuê giảm và số lượng giao dịch giảm không hề nhỏ nhưng giá giao dịch lại tăng. Chỉ tính riêng trong gian đoạn quý 4 năm 2020 và quý 1 năm 2021 trung bình chung cư nội đô Hà Nội và Hồ Chí Minh tăng từ 5 đến 10%, Đất nền các dự án nội đô tăng 10% đến 15% và đặc biệt tăng nóng ở rất một số khu vực có thể lên tới 30%.

3. Nợ xấu trong thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ tăng mạnh.

Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến hết quý 1/2021 là 1.835.504 tỷ đồng chiếm 19,83 % tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế. Trong khi tỉ lệ dư nợ tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ nên từ 7% đến 10% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tếvào từng thời điểm. Chính bởi vậy nên hiện nay các ngân hàng thương mại đều nhận định cho vay bất động sản là trong nhóm lĩnh vực cho vay có rủi ro cao nhất. Cùng với một thực tế là dự nợ tín dụng kinh doanh bất động sản cao bên cạnh đó do ảnh hưởng của đại dịch và tình hình kinh tế thế giới tới nền kinh tế Việt Nam sẽ dẫn đến những vấn đề sau: một là số lượng doanh nghiệp phá sản gia tăng, hai là phần lớn các thành phần kinh tế sẽ bị giảm sút nguồn thu nhập và gặp khó khăn, ba là hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chống chọi với áp lực vay mà không thể bán hàng được. Hệ quả của việc này là đặt áp lực tăng tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản…(còn tiếp)

Mời quý vị đọc tiếp Phần 2